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Résiliation du bail pour violence commise par un proche du locataire

Résiliation du bail pour violence commise par un proche du locataire

Publié le : 16/03/2021 16 mars mars 03 2021
Articles du cabinet

La loi impose au bailleur de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail, y compris en cas de troubles causés par un tiers. 
Cette obligation pèse également sur le locataire, tenu d’user paisiblement des locaux, au risque de voir son bail résilié. 
Sur ce fondement, la Cour de cassation a dû récemment trancher d’un litige de violences répétées commises par le fils d’un preneur envers les employés de celui-ci. 


Dans les faits, l’Office public de l’habitat de la métropole de Lyon a donné à bail un appartement à un particulier. 
En cours du bail, le fils de la preneuse exerce des violences à l’encontre des agents du bailleur, violences pour lesquelles il est condamné pénalement. 
Le bailleur reloge la mère dans un autre appartement, mais quelques années plus tard, le fils de cette dernière devenu majeur, retourne sur les lieux de l’ancien logement et réitère des violences contre les agents du bailleur. 
L’office public de l’habitat est alors contraint d’assigner la locataire en résiliation du bail pour manquement à l’usage paisible des lieux. 

La Cour d’appel saisie des griefs accueille la demande de résiliation du bail, mais la locataire conteste la condamnation au motif que : « la résiliation d’un bail d’habitation pour manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux loués ne peut ainsi être prononcée que si est établie l’existence d’un lien entre les troubles constatés et un manquement à l’obligation, pour le preneur, d’user paisiblement de la chose louée ». 
Or en l’espèce, la preneuse fait valoir le fait qu’elle a usé de son droit au bail paisiblement, et que par ailleurs les violences commises par son fils ont été perpétrées en dehors des lieux donnés à bail. 

Le litige est porté devant la Cour de cassation qui confirme la décision précédente et affirme que les violences répétées commises par le fils de la locataire envers les employés du bailleur, malgré une première condamnation pénale, relèvent des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux qui pèse, tant sur le preneur qu’aux personnes vivant sous son toit. 
Pour la Haute juridiction le lieu de commission des violences importe peu, dès lors que les victimes en l’espèce, des agents du bailleur, sont directement liées à ce dernier. 

La gravité des troubles causés justifie donc la résiliation du bail. 

Par cette décision la Cour précise que l’obligation de jouissance paisible incombant au preneur lui impose de garantir le logement faisant l’objet du bail de tout trouble, mais également et par extension, de garantir également les lieux concernés par l’exécution du contrat de bail, quand bien même ces derniers diffèrent, voire sont éloignés par plusieurs kilomètres et ne sont pas directement visé par le contrat de bail. 

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 17 décembre 2020 n°18-24.823
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